株式会社ファンケル 百楽出版4月号
連載25回 生活経済ジャーナリスト柏木理佳の熟年世代のマネー講座
高利回りで安全な不動産投資があった！
「社会保障充実」というお題名で消費税増税が宣伝されています。なのに年金問題はいっこうに道筋が立たず、経済低迷からの脱却もままなりません。国があてにならない時代に、どう将来への不安を解消し、年金代わりになる資産運用強化をはかればいいのでしょうか？今回は「不動産特定共同事業法」（不特法）に基づいた資産運用商品として人気の「マリオンボンド」について、株式会社マリオンの代表取締役社長の福田敬司社長にお話をお聞きしました。
不動産投資のリスクを軽減する不特法商品
柏木 お金をただ預けているだけでは増えない時代が長く続いてますね。そこで私は、私は将来年金代わりになるように地方でマンション投資をしました。
福田 それはよいことだと思います。株式や投資信託などの価値は変動幅が大きく時にはゼロになることもありますが、不動さんの価値は動きはあるもののゼロになることはありません。いまでも銀行がお金を貸すときに担保として不動産を要求するのは、どんなに経済状況が悪化しても、無価値になることがないからです。
柏木 でも不動産で資産運用したくても、たとえばマンション投資などの場合、今後、人口の減少、少子化で空虚率が高くなりリスクが高くなるのでは？
福田 たしかに不動産投資には、５つのリスクがあります。
① 購入した不動産の価格が下がるリスク、②売却したいときに買い手が見つからない流動性リスク、③部屋を貸したくても借り手が見つからない空室リスク、④賃貸で借り手がいても家賃を滞納されるリスク、⑤地震などで倒壊するリスクです。
柏木 それは怖いですね。リスクを軽減する方法はないでしょうか？
福田 不動産を個人で所有する場合は、先に挙げたリスクを個人で負わなければなりませんが、不動産特定共同事業法に基づいた商品であれば不動産管理のプロである営業者がそれらのリスクをカバーしますから安心です。
柏木 不特法とはどんな法律ですか？
福田 昭和6２年ごろから販売されはじめた不動産小口化（商品）というものがあるのですが、バブル崩壊により元本割れしたり、営業者である不動産会社が倒産するなど投資家に被害を及ぼしたことがありました。そのため平成７年、投資家を保護するためできたのが不動産特定共同事業法という法律です。不特法は、事業者を許可制としており、厳しい基準をクリアし、許可を受けた事業者だけが販売できることになっています。営業者が対象不動産のテナントから賃貸料を受け取り、それから管理費用などを控除した賃貸利益を分配原資として出資者に分配する仕組みです。
現在審査は厳しく、許可を受けた会社は86社ありますが、我々、株式会社マリオンは平成16 年6 月7 日に許可を受けました。許可を受けた事業者は一年に一度事業報告書を作成し、監督官庁に提出し、それをクリアしなければ事業は継続できないことになっています。
安定性、収益性、流動性のマリオンボンド
柏木 市場の規模はどれくらいですか？
福田 平成9年から22年度の累計で４９兆円。このうちＪリートが９．６兆円、不動産特定共同事業法に基づく商品が２．１兆円となっています。
柏木 従来、こうした不動産証券化商品はなじみがなく、プロの投資家向けの商品といった観がありましたが。
福田 マリオンボンドはそれを一般の投資家向けに買いやすくした商品なのです。不動産そのものを購入するには多額の資金が必要とされますが、不特法に基づく商品なら少額から投資できます。
柏木 同じ不動産証券化商品にはＪリートがありますが違いは何でしょうか？
福田 いくつもの不動産を管理する投資法人に投資するのがＪリートで、投資口が上場しているため市場の動きにともない基準価格は日々変動します。それに対しる不特法商品は、投資する不動産が特定されて明確であり、分配原資が賃貸料で上場されていませんので、日々の価格変動はなく、安定的な運用が期待できます。
柏木 優先劣後方式という元本の安全性を高める仕組みを採用しているそうですね。
福田 優先劣後方式とは優先出資割合は総合の７０～８０％まで。残る20～30％を弊社が出資するので、万が一、物件評価が下落した場合でも下落率が２０～３０％以内であれば、出資者の出資金は優先されて保護されるしくみです。また、利益配分についても、まず優先出資、次に営業者である弊社の報酬、最後に劣後出資という順になっているので、安定した分配金を確保することができます。通常運用は５～７年、長期で安定した運用が特徴の一つです。
柏木 利回りはどうですか？
福田 現在発売中のマリオンボンドは年４％程度の利回りを実現しています。１口100万円の商品は毎月分配。２５万円の商品の場合は年に2階の分配。平成16年に第一号を発売して以来、一度も元本割れや予想分配率を下回ったことはありません。
柏木 不動産投資は長期投資というイメージがありますが、売買が簡単ではありません。流動性はどうですか？
福田 マリオンボンドは買取保証制度があるためいつでも解約でき７営業日以内に現金が支払われますので流動性がかなり高くなっています。
柏木 途中解約が可能なら万が一現金が必要になっても安心ですね。しかも１口２５万円の商品もあるというおとですから若い人も投資しやすいですね。
福田 最近は将来にそなえると観点から30代から40代の女性が増えています。
運用状況が一目両全、的確なリスク管理が可能
柏木 初心者が投資するとした場合、どんなことに気をつけたらいいですか？
福田 毎月の運用報告書をホームページで随時公開しています。
マリオンボンド16号（北海道のマリオン桑園マンション、マリオン麻生マンションに投資）は不動産担保取得型です。もしものときには担保として当社の子会社が所有するグランドゥールオークラとクイーンズコートオークラ（９億円相当）の２物件が提供されているため、出資金は一定の限度のもと保証されます。
柏木 そもそも不動産賃貸業をされていた会社がなぜ、このような証券化商品に手を出すことになったのでしょうか？
福田 不景気になってから銀行に預金しても金利は低いし、貸し渋りもひどくなりました。しかし、株価が上がろうが下がろうが我々は生活をしていかなければなりません。野菜なども産地直送の流通システムにシフトしていますが、投資についても銀行などを通さず直接金融ができるものはないかと考えたのです。
年金のサプリメントとしてローリスク、ミドルリターンで将来受け取れる資金を確保してほしいのです。将来的には高齢者が安心して住める老人ホームに投資できるような商品を提供したいと思っています。投資したマンションに自分で住むのが一番安心ですからね。